STJ: anuência expressa do condômino valida cobrança de taxas por associação de moradores em loteamento irregular

Em resumo

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o REsp 1.968.030 e decidiu que é legítima a cobrança de taxas condominiais por um condomínio constituído em loteamento irregular, desde que o proprietário tenha anuído expressamente, por escrito, com a obrigação de pagamento. No caso concreto, uma condômina havia assinado documento concordando com as taxas, e a associação ajuizou ação de cobrança referente a aproximadamente cinco anos de cotas não pagas. A condômina tentou se defender invocando o Tema 492 do STF e o Tema 882 do STJ — precedentes que vedam a cobrança compulsória de taxas de quem não integra formalmente a associação de moradores —, além de alegar coisa julgada com base em processo anterior. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afastou ambos os argumentos. Quanto aos precedentes, aplicou a técnica do distinguishing: explicou que aqueles temas protegem quem nunca anuiu com a cobrança, situação diferente da dos autos, em que houve consentimento voluntário e por escrito. Quanto à coisa julgada, destacou que o processo anterior tratava de período e fundamentos distintos, de modo que a nova ação não encontra obstáculo naquele julgamento. O acórdão reafirma que, demonstrada a assunção voluntária da dívida, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa.

O que mudou

O STJ reafirmou e delimitou o alcance dos Temas 492/STF e 882/STJ: esses precedentes protegem apenas quem nunca aderiu à associação de moradores. Quando há anuência contratual expressa do proprietário, a cobrança de taxas por condomínio ou associação em loteamento irregular é legítima, independentemente da situação registral do empreendimento. A decisão também esclarece que ações de cobrança referentes a períodos distintos não são bloqueadas por coisa julgada formada em processo anterior entre as mesmas partes.

Quem pode ser afetado

Proprietários de imóveis em loteamentos irregulares ou em processo de regularização que já assinaram documentos concordando com taxas condominiais ou associativas. Também afeta associações de moradores e condomínios de fato que buscam cobrar contribuições de condôminos inadimplentes nesses empreendimentos.

Impacto prático

Proprietários em loteamentos irregulares que assinaram qualquer documento aderindo a taxas condominiais ou associativas não podem se valer dos precedentes do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882) para se recusar a pagar, pois esses temas só protegem quem nunca concordou com a cobrança. Por outro lado, quem nunca assinou nenhum instrumento de adesão mantém a proteção daqueles precedentes. Para associações e condomínios de fato, a decisão reforça a importância de formalizar por escrito a concordância dos condôminos com as obrigações financeiras, pois esse documento é o principal fundamento para a cobrança judicial em empreendimentos ainda não regularizados.

Atenção aos limites da decisão

Trata-se de decisão de caso concreto da Terceira Turma do STJ, não de tese vinculante fixada em recurso repetitivo ou súmula. O resultado pode variar conforme as circunstâncias fáticas de cada situação, especialmente quanto à existência, forma e conteúdo do documento de anuência assinado pelo proprietário. Recomenda-se consultar o inteiro teor do acórdão no REsp 1.968.030 para verificar os exatos contornos da decisão.

Fonte oficial e conferência

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